מדינת ישראל ע"י פרקליטות המדינה נ' בריקמן ואח'

פסק דין

השופט א. ואגו:

1.מדובר בשני ערעורים, שהדיון בהם אוחד, על פסק דינו של בימ"ש השלום בקרית-גת (כב' השופטת נ. נצר), שניתן ביום 31.10.12, בת.א 1464/03.

בפסק הדין, נשוא הערעורים, התקבלו, חלקית, טענות המשיבים (כך יכונו להלן בריקמן ואח'), ומקצתן נדחו. המערערת (כך תכונה להלן ממ"י, רשות מקרקעי ישראל בשמו דהיום), חוייבה בהוצאות ושכ"ט כלפי חלק מהמשיבים בסכום כולל של 47,500 ₪.

2.ההליך החל כתובענה, שהוגשה לבימ"ש המחוזי בבאר-שבע, ואשר המשיבים ביקשו לאשרה כייצוגית (בש"א 9922/02). הבקשה נדחתה (כב' השופטת ר. אבידע, ס.נ. כתוארה אז, החלטה מיום 22.7.03), אולם, המשיבים הופנו לאפשרות להוסיף ולנהלה, כפי שבחרו לעשות, בתור תביעה "רגילה", שהסמכות העניינית בה, מהיבט שוויה הכספי, נתונה לבימ"ש השלום. פסה"ד נשוא הערעורים כעת, הוא זה שניתן בתביעה דנן.

3.תביעת המשיבים בפני בימ"ש השלום, נסבה אודות האופן שבו ממ"י יישם לגביהם את הוראות החלטה 737 של מועצת המינהל, מיום 17.12.95, בהקשר רכישת מגרשי ההרחבה של מושב כפר ורבורג, שהיוו, קודם לשיווקם, חלק ממשבצת הקרקע של האגודה, המשיבה 6. אמנם, החלטה 737 בוטלה בפסק דינו של ביהמ"ש העליון (בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות וממ"י, מיום 29.8.02, פ"ד נו (6) 25, להלן: "בג"ץ שיח חדש", כפי כינויו בפסק דינה של כב' השופטת נצר, הגם שכינויו הנפוץ באזכורים רבים הוא "בג"ץ הקשת המזרחית"), אולם, כעולה מהוראות המעבר הרלוונטיות, ההחלטה עדיין אוצלת על פרוייקט ההרחבה הספציפי של האגודה.

4.המשיבה 1, כרמית בריקמן, היא בתם של המשיבים 2-3, בני הזוג בריקמן, שהם מתיישבים וחברי האגודה המשיבה 6 (להלן:"האגודה" או "אגודת כפר ורבורג" ). היא רכשה מגרש בהרחבה, ושילמה תמורתו לממ"י, ביום 15.3.98, סכום של 137,046 ₪, בתוספת מע"מ. התשלום הוגדר כדמי חכירה מהוונים. המשיבים 4-5 הינם בני זוג שהם מתיישבים וחברי האגודה, ולהם צאצאים בוגרים שזכאים להימנות על ציבור המשתכנים בפרוייקט ההרחבה. השאלות העקרוניות שהועלו בתובענת המשיבים זהות לכולם. בעוד שהמשיבה 1 תבעה סעד שמשמעותו האופרטיבית - השבת התשלום, או מרביתו, הרי, המשיבים 4-5 ביקשו, למעשה, סעד הצהרתי המתייחס לגובה התמורה שיהיה ממ"י זכאי, אם בכלל, לגבות מילדיהם, לכשירכשו מגרש משלהם בהרחבה.

5.הבסיס לגביית דמי חכירה מהוונים ממשתכני ההרחבה, עבור המגרש הנרכש, ואופן חישוב התמורה המגיעה, מצוי בהוראות החלטה 737. ההחלטה, כזכור, עיגנה את האפשרות להפשיר קרקעות חקלאיות, מתוך משבצת הקרקע המוקצית לאגודה התיישבותית, ולהסב ייעוד הקרקע המופשרת לצרכי מגורים. מקום שבו מיושם פרוייקט הרחבת היישוב, באופן שתואר, מוקצים מגרשים לבניה, בהיקף שמעוגן בהחלטה, ובגודל שאינו עולה על 500 מ"ר למשתכן, ואלה מוחכרים ע"י ממ"י למועמדים המומלצים ע"י האגודה. האגודה גם אחראית לפיתוח התשתיות להרחבה. חוכרי המגרשים משלמים לממ"י דמי חכירה מהוונים (בשיעור 91%), כאשר ביישובים, כמו זה הנדון כאן, ערך הקרקע מחושב לפי שיעור מופחת של 66% מהשווי המלא, שהוגדר בתור "שומת הקרקע... לממ"ר מבונה, ללא פיתוח, ותיקבע ע"י השמאי הממשלתי" (סעיף 5(ג) של ההחלטה).

6.אגודת כפר ורבורג אכן קיבלה החלטה בדבר ביצוע הרחבה למגורים, שבעבורה נגרע שטח חקלאי של 130 דונם ממשבצת האגודה, והוא יועד להקצאת 106 מגרשים לבניה, כ"א בגודל של חצי דונם. כפי שאוזכר לעיל, המשיבה 1 אושרה כמומלצת לרכישת אחד המגרשים, ואף עשתה כן, ואילו המשיבים 4-5, העומדים אף הם בקריטריונים להקצאה, טענו, כי אין ביכולתם לממש הרכישה, מחמת חוסר כיס, בין השאר - בשל הסכום הגבוה הנדרש מהם ע"י המערערת - ממ"י.

7.המשיבים טענו, בעילות שונות, כנגד דרך חישוב שומת המקרקעין שבוצעה בעניינם, ע"י השמאי הממשלתי, בגין מגרשי פרוייקט ההרחבה, והם גורסים, כי יישום העקרונות שהם טוענים להחלתם, היה מעלה כי דמי החכירה המגיעים, אם בכלל, לממ"י, מטעמם של מומלצי האגודה, שהם צאצאי המייסדים, ואולי אף מאלה שהם בני משפחתם, צריכים להיות פחותים בהרבה מאלה שנשומו בפועל.

טענות המשיבים כנגד אופן ביצוע השומה פורטו בהרחבה יתרה (אפילו בסירבול מה), בכתב תביעתם בפני בימ"ש קמא. תמצית הדברים, שעליהם בוססה הכרעת בימ"ש קמא, הובאה בפסק-דינו, ואלה עיקריה: נטען, כי בשים לב לתרומתם המכרעת של חברי האגודה לטיוב והשבחת ערך המקרקעין, בין היתר בהשתתפות במאמצים, לאורך עשרות שנים, לשמירת האדמות וגאולתם בכל המובנים, לרבות במלחמת העצמאות, יש להכיר בזכויות קניין מלאות שקמו להם בקרקע. שטחי ההרחבה היו נותרים, ממילא, בהחזקתם ובשימושם הבלעדי, כחלק ממשבצת הקבע של האגודה, ויש להכיר בבעלות דה-פקטו של האגודה על מגרשי ההרחבה. מכאן - ממ"י לא היה רשאי להתנות מימוש זכות המגורים בהרחבה בדרישה כספית כלשהי, ולחלופין - רשאי היה לדרוש אך דמי חכירה מהוונים כפי ייעודו החקלאי של המגרש, אלמלא ההרחבה, ולחילופין - יש לקבוע דמי החכירה תוך הפחתת תרומתם להשבחה, של האגודה וחבריה, ביחס לערך הקרקע. חישוב השווי לפי "ערך שוק" יוצר עיוות, חסר יסוד והצדקה, באשר אותו שווי שוק נובע, רובו ככולו, מתרומתם ומהשקעתם של דור המייסדים והמתיישבים הוותיקים. בלית תרומתם והשקעתם - קרקע המשבצת היתה נותרת בבחינת אדמת בור חסרת ערך.

המשיבים גרסו כי המירב שעל ממ"י לחייב בו רוכשי מגרש בהרחבה, יכול לעמוד על שליש מערך הקרקע הבסיסי ליישוב שלגביו קבע המינהל את דמי ההיוון הנמוכים ביותר, על בסיס גיאוגרפי שאינו נחות משל אחרים. הועלו גם טענות נוספות וחלופיות, באשר לעיתוי הראוי לתשלום דמי ההיוון, ודחייתם עד שלב של מכירה עתידית של זכויות החוכר בהרחבה, אם וכאשר.

8.בלב טיעוני המשיבים, במישור קביעה ראויה של ערך הקרקע, הודגשה תפיסתם כי סמיכות משבצת ההרחבה למרכז היישוב המבוסס והוותיק, המצטיין באיכות חיים ובמסגרת חיים ייחודית, והישענות ההרחבה על תשתיות-העל הקיימות שנים רבות, בהשקעות המתיישבים והאגודה, הם גורמי ההשבחה והעלאת הערך המשמעותיים, שבילתם - שווי כל מגרש היה נמוך בהרבה. מאחר שתחשיבי ממ"י שוללים את זכותם הבלעדית של צאצאי המייסדים - המשיבים, ליהנות מגורמי ההשבחה, אשר טופחו ומקויימים ע"י המתיישבים באופן בלעדי וייחודי (ובדגש על כך שהם בנים להורים שלקחו חלק בביצוע ההשבחה והם מגורמיה) יוצא, שממ"י, בעצם, מנסה למכור להם, או למי מטעמם, את תרומתם שלהם לערך הקרקע, בכסף מלא. זהו העיוות, לשיטת המשיבים, שתביעתם באה לתקן.

כמו כן, טענו המשיבים, שהמערערת פעלה בניגוד לחובות שבחוק הגנת הצרכן, באופן העלול להטעות את המתקשר עימה בסוגיות מהותיות, בהקשר חובת תשלום התמורה וחישובה הנכון. עוד נטען, שדרישת תשלום המע"מ ו"גלגולה" על המשיבים אינו כדין.

9.המערערת, מנגד, גרסה, כי מלכתחילה, הרציונל שמאחורי פסיקת בג"ץ בעניין "שיח חדש" מחייב דחיית תביעת המשיבים. שינוי הייעוד של הקרקע החקלאית והפשרתה לבנייה, מפקיע את זכות האגודה בקרקע וזו חוזרת למינהל. החכרתה למשתכנים מצדיקה תשלום תמורה, המחושבת לפי ערך הקרקע ואמות המידה שנקבעו בהחלטה 737. ביטול ההחלטה, בידי בג"ץ, נעשה, משום שלא רק שהתברר שההחלטה אינה מפלה לרעה את היישובים החקלאיים, אלא שנפסק שהוענקו טובות הנאה לחוכרים ביישובים אלה אשר חרגו מכל מסגרת סבירה. לפיכך, אין שחר לטענות המשיבים על כי הם מקופחים בגביית דמי החכירה המהוונים.

עוד טענה המערערת, כי תביעת המשיבים בדבר זכותם לקבל מגרש חינם אין כסף, בזכות אבותיהם המייסדים שהשקיעו מאמצים ומשאבים בפיתוח היישוב, אינה מתקבלת על הדעת, שהרי על-פי אותו היגיון, בכל מקום ובכל יישוב, עיר או כפר, יחייב הדבר הקצאת מגרשים לצאצאי בני המקום ללא תמורה. נטען, כי אין לשום את הקרקע עפ"י מיקומה הגיאוגרפי בלבד, בהתעלם מגורמי איכות האוכלוסייה ופיתוח היישוב הקיים על הקרקע, וכללי השמאות מחייבים לקיחה בחשבון של כל הפרמטרים המרכיבים שווי מקרקעין מסויימים, ואינם מאפשרים ניטרול רכיב זה או אחר.

10.ביחס לטענה אחרת של המשיבים, ולפיה יש להפחית, בכל מקרה, סכום של 130,000 ₪ מדמי ההיוון, בשל תשתיות-על שבוצעו ע"י האגודה וחבריה, השיב המינהל, שמדובר בסכום, שאמנם אושר לגבייה ע"י האגודה מהמשתכנים (במסגרת נהלים מסוימים שעניינם, בין היתר, הזרמת חלק מהתקבולים למשקם לצורך הפחתת חובות חיצוניים של האגודה), אולם, אין בכך הודיה כי סכום זה הוצא בפועל להקמת תשתיות-על, ואין הוא בר ניכוי משווי המגרש לצורך קביעת דמי החכירה המהוונים, מה גם שהמשיבים לא הגישו השגה על התחשיב כפי שיכלו לעשות.

11.אשר לחיוב המע"מ, הפנתה המערערת להוראות הדין ולכך שהמינהל הינו עוסק מורשה החייב בגביית מע"מ לפי חוק. ביהמ"ש התבקש גם לדחות עילות התביעה שמכח חוק הגנת הצרכן, באשר אין מדובר ביחסים של עוסק - צרכן, כמשמעם בחוק, וממ"י מיישם מדיניות ציבורית התיישבותית שיש בה אלמנט שלטוני מובהק. נטען גם, כי לא התקיימו האלמנטים מקימי העילה, לגופם, על פי חוק זה.

12.כאשר ניגש ביהמ"ש קמא לדון ולהכריע בטענות הללו, הגדיר שתי סוגיות מרכזיות כטעונות ליבון. האחת - האם תשתיות-העל שימשו מרכיב בתחשיב קביעת שווי השוק של המגרש, באופן שיצדיק הפחתת רכיב זה מהתשלום שהמערערת חייבה בו את המשתכנים. השניה - האם "רוח הקהילה", או המוניטין שנודע ליישוב, צריך לשמש רכיב המשפיע על שיעור דמי החכירה המהוונים (לעניין זה לא הבחין ביהמ"ש קמא בין קביעת השווי לרוכש חיצוני, ולבין מקרה שבו הרוכש הוא צאצא של "דור המייסדים").

13.יוער - בימ"ש קמא לא דן ולא הגדיר כפלוגתא הטעונה הכרעה, את "טענת הקיצון" של המשיבים, ולפיה, מלכתחילה יש להכיר בזכותם, או לפחות בזכותה של האגודה, לבעלות מלאה בקרקע, אף שהיא רשומה על שם המדינה ואף שזכויותיהם מעוגנות ומוגדרות במדויק בחוזים הרלוונטיים שבין הצדדים. מתוך ההתמקדות בטענה החלופית לעניין אופן חישוב ערך הקרקע, נראה שביהמ"ש דחה, הגם שלא במפורש, את אותה "טענת קיצון". אכן, וככל שב"כ המשיבים שב ואזכר נושא זה במסגרת סיכומיו בערעור, ייאמר אך זאת, להסרת ספק, שטענה זו, שאינה נתמכת בשום הסכם או מסמך כתוב, והקוראת תיגר על הכתובים המפורשים והברורים, ובסתירה חזיתית למערך החוזי הקיים בין מי מהמשיבים למערערת, אינה יכולה לעמוד כלל ועיקר ואין צורך להתעמק בה עוד בהליך זה (במישור הדיוני - אין גם צורך להיזקק לכך משום שבכתב הערעור לא השיגו המשיבים על אי-הענקת "סעד הקיצון" דנן, ונראה כי הסתפקו בכך שהתקבלה טענתם החלופית).